Recht auf Vertragsanpassung von Mietverträge bei Corona-Einschränkungen
Corona-Sonderregel zu § 313 BGB für gewerbliche Mietverträge: Recht auf Vertragsanpassung bei Corona–Einschränkungen.
Zum 31.12.2020 hat der Gesetzgeber ein weiteres „Corona-Gesetz“ (BGBl. I 2020, 3328, 3332, siehe dort Artikel 10) in Kraft gesetzt, das es Gewerbemietern ermöglicht, ihre Mietverträge anzupassen und geringere Mieten durchzusetzen.
Das Recht zur Mietanpassung steht allen Unternehmern zu, die ihre gemieteten Räume aufgrund von staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie nur noch erheblich eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzen können. In einem solchen Fall können Sie einen Anspruch auf Vertragsanpassung gegenüber Ihren Vermietern nach § 313 Abs. 1 BGB geltend machen.
Im bisherigen Verlauf der Corona-Pandemie war die Rechtsprechung bezüglich eines Vertragsanpassungs-Rechts gewerblicher Mieter noch sehr uneinheitlich. So hatte zum Beispiel das Landgericht Mannheim entschieden, dass dem Mieter eines Büros die Mietminderung aufgrund der Corona-Einschränkungen nicht zusteht (LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 – 23 O 22/20), während das Landgericht Mönchengladbach eine andere rechtliche Einschätzung vorgenommen hatte (LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 – 12 O 154/20). Auf den konkreten Einzelfall des Betriebs eines Hotels bezogen hat sich das Landgericht München detailliert auseinandergesetzt (LG München I, Urteil vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20). Das Kammergericht Berlin (Az. 8 U 1099/20) hat mit Urteil vom 01.04.2021 entschieden, dass bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein kann, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.
Durch das neue Gesetz können Gewerbemieter nun in erhöhtem Maße davon ausgehen, dass die Gerichte ihnen für Zeiträume ab dem 28.03.2020 (Zeitpunkt, zu dem eine epidemischen Lage von nationaler Tragweite festgestellt wurde, BGBl. I, 2020, 587) Ansprüche auf Vertragsanpassungen bzw. Mietminderungen zusprechen werden. Rechtstechnisch wurde die Besserstellung der Mieter durch eine Beweislastumkehr umgesetzt. Es wird nun von vornherein unterstellt, dass die Parteien ihren (Miet-) Vertrag bei Kenntnis der aufkommenden Corona-Pandemie nicht in der gegebenen Art und Weise abgeschlossen hätten. Die Frage einer Rückwirkung stellt sich nicht, da es sich um eine Klarstellung handelt (vgl. BT-Drs. 19/25322, S. 19-21).
Wie genau die Gerichte die Vertragsanpassungen dann letztlich bestimmen, ist jedoch stark Einzelfallabhängig. Der „Werkzeugkoffer“ der Gerichte reicht von der Gewährung von Stundungsmöglichkeiten, über die Herabsetzung der Mietzahlungsverpflichtungen während der in Rede stehenden Monate bis hin zu einer Aufhebung von aufgelaufenen Mietschulden. Aspekte könnten z.B. alternative Vermietungsmöglichkeiten oder Finanzierungskosten für den Vermieter sowie auch Ertrags- oder Umsatzpotenziale bzw. die Existenzgefährdung des Mieters für die relevanten Zeitabschnitte sein.
Zu beachten ist, dass die Regelung nicht anwendbar ist, wenn der Vertrag nach Beginn der Corona-Pandemie (jedenfalls seit dem 28.03.2020) geschlossen worden ist.
Die beschriebenen Regelungen gelten für Pachtverträge entsprechend.
Sollten Sie durch staatliche Corona-Maßnahmen in Ihrer Geschäftstätigkeit eingeschränkt sein, steht Ihnen die Biebinger Wirtschaftskanzlei zur Seite, um Ihre Rechte gegenüber Ihrem Vermieter geltend zu machen. Wir stehen auch in schwierigen Zeiten der Pandemie für eine Restrukturierung oder eine insolvenznahe Beratung an Ihrer Seite. Kontaktieren Sie uns gerne zu einem kostenfreien Erstgespräch.